Impuestos al comprar casa en España siendo extranjero: la guía definitiva para 2026

Comprar una vivienda en España desde el extranjero no tiene por qué ser un dolor de cabeza. Eso sí, exige tener los números clarísimos antes de firmar nada. Muchas personas se quedan solo con el precio del anuncio y olvidan todo lo que viene detrás. Impuestos, notaría, registro, gestoría, gastos de hipoteca y, si no resides aquí fiscalmente, obligaciones tributarias que te acompañarán año tras año.

La verdadera pregunta no es cuánto cuesta la casa. La clave es saber exactamente cuánto dinero debes tener en el banco para evitar sorpresas desagradables de última hora. Y esto cobra especial importancia en la Comunidad Valenciana. Zonas como la Costa Blanca, Alicante, Torrevieja o Dénia son un imán histórico para los compradores europeos.

Aquí te explicamos de forma sencilla los principales pagos que deberás asumir, con los datos fiscales ya actualizados para 2026.

Una buena regla de oro es sumar entre un 10% y un 15% adicional al precio de venta. Ese será tu colchón de seguridad. Con ese margen cubrirás holgadamente los impuestos y los gastos asociados al papeleo. El porcentaje exacto dependerá de varios factores: si es obra nueva o segunda mano, si pides hipoteca o de la comunidad autónoma donde vayas a establecerte.

Hablemos de la Comunidad Valenciana. A partir del 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se fija en el 9% para la mayoría de inmuebles. Solo sube al 11% si la operación supera la barrera del millón de euros.

Para que te hagas una idea rápida. Si compras una vivienda usada de 250.000€ después de esa fecha, deberás apartar unos 22.500€ únicamente para abonar el ITP. A esa cifra le tendrás que sumar después el resto de trámites.

Esta es la diferencia fundamental que todo comprador extranjero debe grabar a fuego. No pagas los mismos impuestos por una casa a estrenar que por una usada.

Si le compras una vivienda nueva directamente a la promotora, pagas IVA. Actualmente, el tipo general está fijado en un 10% para inmuebles libres.

Pero si adquieres una vivienda de segunda mano, el IVA desaparece de la ecuación y entra a jugar el ITP. Este impuesto se recauda directamente por la comunidad autónoma donde esté situada la casa.

Para que no queden dudas al respecto:

Vivienda nueva: pagas IVA y AJD (Actos Jurídicos Documentados).

Vivienda usada: pagas ITP.

Este será, casi con total seguridad, tu mayor desembolso extra en la operación. Como te adelantaba, desde junio de 2026 el tipo general se sitúa en un 9%.

Existen ciertos tipos reducidos pensados para ayudar a los ciudadanos. La normativa valenciana permite pagar un 6% a los menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual por menos de 180.000€. También hay bonificaciones para familias numerosas o personas con discapacidad.

Aquí viene una advertencia seria para los no residentes. Si buscas una casa de vacaciones o simplemente una inversión para alquilar, lo normal es que no puedas acogerte a estos descuentos, ya que la ley suele exigir que el inmueble sea tu residencia habitual. Mejor no des nada por sentado sin que un experto revise tu caso particular.

Al comprar sobre plano o de nueva construcción, el IVA del 10% es el protagonista indiscutible. Pero rara vez viene solo. Lo habitual es que también debas liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En la Comunidad Valenciana, el tipo general del AJD pasa a ser del 1,4% desde el 1 de junio de 2026. Hay excepciones súper reducidas del 0,1% para escrituras de primera vivienda habitual, pero volvemos al mismo escenario de antes. Si eres extranjero y esta será tu casa de verano, cuenta directamente con aplicar el 1,4%.

Hacienda se lleva la parte más gruesa, pero no la única. Hay ciertos trámites legales por los que hay que pasar obligatoriamente. El notario da fe pública de la compraventa. El Registro de la Propiedad inscribe la casa a tu nombre para blindar tu seguridad jurídica. Y la gestoría se ocupa de lo más tedioso: liquidar los tributos y coordinar a todas las partes.

Estos son los costes aproximados de estos servicios en una compraventa estándar:

Notaría: Entre 600€ y 1.200€. El importe varía según el precio de la casa y la longitud de las escrituras.

Registro de la Propiedad: Suelen cobrar entre 400€ y 900€.

Gestoría: Su tarifa ronda entre los 300€ y 600€.

Tasación (solo si pides hipoteca): Unos 300€ – 600€.

Y un detalle sobre las hipotecas. Aunque la ley marca que hoy el banco asume la mayoría de los gastos de formalización del préstamo, tú sigues siendo el único responsable de pagar tu propia compraventa y la tasación de la casa.

Vamos a bajar todos estos porcentajes a la tierra. Así quedaría la factura final de una vivienda usada en la Comunidad Valenciana (aplicando el ITP general del 9% de 2026):

Si compras por 150.000€: Pagarás 13.500€ de ITP. Añadiendo los trámites de notario y registro, calcula un extra total de entre 15.000€ y 16.000€.

Si compras por 250.000€: El ITP sube a 22.500€. En total, necesitarás unos 24.000€ o 25.500€ adicionales ahorrados.

Si compras por 400.000€: Prepara 36.000€ para Hacienda. Sumando todo lo demás, la broma asciende a unos 38.000€ o 40.000€.

Si te vas al lujo (1.200.000€): Al superar la barrera del millón, el ITP salta al 11%. Hablamos de 132.000€ solo en impuestos. El coste adicional total superará cómodamente los 135.000€.

Y si la casa es de obra nueva, el cálculo cambia. Para un piso a estrenar de 250.000€, asumes 25.000€ directos de IVA y unos 3.500€ de AJD, más el resto del papeleo notarial y registral.

Muchos compradores extranjeros creen que, tras salir de la notaría con las llaves, todo ha terminado. Gran error. Si mantienes tu residencia fiscal fuera de España, tienes una cita anual obligatoria con la Agencia Tributaria.

Hablamos del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Este tributo grava a los propietarios que viven fuera pero tienen un inmueble en territorio español.

Funciona de la siguiente manera. Si alquilas tu casa a turistas o inquilinos a largo plazo, debes declarar esos ingresos. Pero si la mantienes vacía o solo vienes en agosto, también pagas. Hacienda te cobra una «imputación de renta» por el mero hecho de tener una vivienda a tu disposición en España. Para declarar todo esto utilizarás el Modelo 210.

El desconocimiento de esta norma no te librará de las multas, así que anótalo bien en tu calendario fiscal.

Mantener una propiedad exige un presupuesto mensual. El primer recibo será el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), que es municipal y se paga una vez al año. Añade a la lista la tasa de recogida de basuras, el seguro de hogar, los recibos de luz, agua, internet y posibles servicios de alarma.

Si entras a vivir en un residencial con jardines, piscina y conserje, la cuota de la comunidad de propietarios puede ser una partida importante. Si por el contrario compras algo más antiguo en el centro de una ciudad, entérate bien de si existen derramas aprobadas por los vecinos para arreglar fachadas o tejados.

Si necesitas hacer un cálculo exprés ahora mismo para ver si te encajan los ahorros, aplica estas fórmulas:

Para vivienda usada (Comunidad Valenciana 2026): Precio de la casa + 9% (ITP) + 1% (Gastos extra). Ejemplo para 300.000€: Son 27.000€ de impuestos y unos 3.000€ de trámites. Total orientativo a preparar: 330.000€.

Para vivienda nueva: Precio de la casa + 10% (IVA) + 1,4% (AJD) + 1% (Gastos extra). Ejemplo para 300.000€: Son 30.000€ de IVA, 4.200€ de AJD y 3.000€ en notaría y registros. Total a preparar: 337.200€.

No es la cifra exacta al céntimo, pero te salvará de hacer planes contando con un dinero que luego no vas a tener.

Preguntas frecuentes antes de comprar

¿Pago más impuestos por no ser español? No. En el momento de la firma, la factura es idéntica seas de donde seas. El precio lo marca el tipo de inmueble y la comunidad autónoma. La verdadera diferencia para un extranjero viene después con el mantenimiento anual, a través del IRNR que comentamos antes.

¿Cuál es el ITP en la Comunidad Valenciana para segunda mano? A partir del 1 de junio de 2026, lo habitual es pagar un 9% si la casa cuesta menos de un millón de euros. Si supera esa cifra, tributa al 11%.

¿Y si compro sobre plano o a estrenar? Entonces liquidas un 10% de IVA, al que hay que sumar el AJD (fijado en un 1,4% de forma general en la Comunidad Valenciana).

¿De verdad tengo que hacer la declaración en España si vivo fuera? Sí. Estás obligado a presentar el Modelo 210 para no residentes, incluso si la casa permanece vacía todo el año.

¿Cuánto dinero extra necesito tener ahorrado en total? Lo más sano y realista es añadir entre un 10% y un 15% al precio que veas en el anuncio de la inmobiliaria.

Adquirir una propiedad en la costa española es un proyecto vital fantástico. Pero para que no se convierta en un problema financiero, hay que mirar siempre más allá del precio del escaparate.

La estabilización del ITP al 9% en la Comunidad Valenciana para 2026 es un dato que aporta mucha claridad, siempre que hablemos de casas de menos de un millón de euros. Aun así, cada operación inmobiliaria es un mundo distinto.

Organízate bien antes de transferir fondos. Hazte una buena lista de gastos, exprime la calculadora y ten muy claras tus obligaciones legales como no residente. Apoyarte en abogados y asesores locales suele ser la mejor inversión para dormir tranquilo desde el primer día. Al final, una buena planificación siempre resulta mucho más barata que una multa de Hacienda.