Te has enamorado de un piso y quieres comprarlo ya, pero cuando compras en un edificio, compras también una parte de la fachada, del ascensor, de la piscina y de las discusiones de la última junta.
Estas son las claves para revisar la comunidad de propietarios antes de comprar un piso y que el único susto sea el de la mudanza.
Revisa las actas de las juntas pasadas
Pide las de los últimos tres años o cinco si la finca es antigua, ya que muchas obras tardan años en pasar de estudiar el problema a la derrama. Como comprador no puedes reclamarlas al administrador, así que pídelas al vendedor o a la inmobiliaria.
Fíjate primero en las obras que están en “estudio”. Si se piden presupuestos para la cubierta, las bajantes o la fachada, hay un gasto en camino aunque aún no esté votado. Después, en las derramas ya aprobadas y su calendario de pago.
Busca también palabras como demanda, monitorio o impugnación, que delatan litigios abiertos, y atiende a las quejas que se repiten acta tras acta, como humedades, ruidos o averías del ascensor..
Pide un certificado de deudas
Lo emite el administrador o secretario con el visto bueno del presidente, y acredita que el vendedor está al corriente de pago. No es un trámite menor ya que el piso responde de las cuotas impagadas del año en curso y del anterior. Pídelo antes de firmar en notaría. La ley permite que el comprador exonere al vendedor de aportarlo, pero no es una buena idea.
Cuotas, fondo de reserva y morosidad
Una cuota baja no siempre es una ganga. Pide el presupuesto anual y fíjate en si el fondo de reserva alcanza el mínimo legal, que es el 5 % del presupuesto ordinario, cuántos vecinos deben dinero y si hay derramas previstas.
Quién paga una derrama depende de cuándo se aprobó y de lo que pactéis, así que déjalo por escrito en el contrato de arras. Y ten presente que una derrama importante no tiene por qué ser motivo para descartar el piso, sino una buena razón para negociar el precio.
Fijate en el estado del edificio
Una finca puede lucir bien y esconder una cubierta agotada. Si es antigua, pregunta por la inspección técnica y por las deficiencias detectadas. Con el ascensor, mismo ejercicio, pregunta sobre si tiene averías o si se ha hablado de renovarlo. Es de las obras más caras que puede afrontar una comunidad.
En zonas de costa, añade un extra: el salitre, humedades en terrazas y filtraciones en últimos pisos. Pregunta si el problema afecta solo al piso o a elementos comunes; la solución y la factura cambian.
Lo que dicen los estatutos sobre tu futuro piso
Los estatutos y el reglamento interno marcan si puedes cerrar la terraza, poner el aire acondicionado en la fachada, reformar o tener mascotas. Compruébalo también al revés, si ves que el piso ya tiene un cerramiento o una máquina de aire revisa si cuenta con autorización de la junta. Si no, la comunidad podría exigir deshacerlo.
Si piensas alquilarlo a turistas, mira esto con lupa: la normativa actual exige el visto bueno de la comunidad para iniciar la actividad, y muchas ya la limitan.
Señales de alarma
Frena y pregunta si ves juntas que llevan años sin decidir nada, mucha morosidad, litigios abiertos o un vendedor evasivo. Una derrama pendiente se puede negociar; una comunidad bloqueada es mucho más difícil de arreglar.