Ser propietario de una vivienda no siempre implica tener derecho a residir en ella o alquilarla. Esta situación se produce en determinados supuestos de nuda propiedad, una figura jurídica habitual en herencias y operaciones patrimoniales, especialmente entre personas de edad avanzada.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es una figura jurídica que permite ser titular de un inmueble sin disponer del derecho a utilizarlo o disfrutarlo. El nudo propietario ostenta la titularidad del bien, mientras que el usufructuario conserva el derecho de uso y disfrute de la vivienda. Por tanto, se produce una separación entre la propiedad del inmueble y los derechos asociados a su utilización.
¿Cuándo se origina esta situación?
La nuda propiedad suele surgir en dos situaciones. Por herencias, cuando los hijos adquieren la propiedad y el cónyuge viudo conserva el usufructo vitalicio, y en la venta con reserva de usufructo, cuando el propietario vende la nuda propiedad a cambio de una contraprestación económica, pero mantiene el derecho a residir en la vivienda de por vida.
¿Cuándo puede venderse la nuda propiedad?
Casi siempre pero con una condición. El artículo 489 del Código Civil permite al nudo propietario enajenar el bien, siempre que no altere su forma o sustancia ni perjudique al usufructuario.
Si vende el nudo propietario puede hacerlo cuando quiera, pero el comprador entra con el usufructo incluido. No puede echar al usufructuario ni exigirle nada.
Si vende el usufructuario puede ceder o traspasar su derecho, y lo más lógico es que se lo venda al propio nudo propietario. Entonces ambos derechos se unen y se consolida el pleno dominio.
Venta de la nuda propiedad por una persona mayor. Es la fórmula que más ha crecido. El vendedor recibe liquidez, mantiene su hogar y se desentiende de gastos como el IBI o las derramas. La contrapartida es seria: los herederos no heredarán la vivienda y la operación no se puede deshacer.
¿Cuánto vale la nuda propiedad?
Su valor es inferior al del pleno dominio, ya que el comprador debe esperar a que finalice el usufructo para disponer del inmueble.
El factor principal es la edad del usufructuario ya que cuanto mayor sea, más elevado suele ser el precio de la nuda propiedad. También influyen el valor de mercado, la ubicación y la duración del usufructo.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
El nudo propietario tiene derecho a vender o hipotecar la nuda propiedad, realizar mejoras que no perjudiquen al usufructuario y recuperar el pleno uso del inmueble cuando finalice el usufructo.
Entre sus obligaciones se encuentran respetar los derechos del usufructuario, asumir las reparaciones extraordinarias y hacerse cargo de los tributos que graven la propiedad. Por su parte, el usufructuario suele asumir el IBI, las reparaciones ordinarias y los gastos de mantenimiento, salvo que exista un acuerdo o disposición legal que establezca lo contrario.
¿Cuándo pasa el nudo propietario a tener el pleno dominio?
Cuando se extingue el usufructo. Ocurre por el fallecimiento del usufructuario, por el vencimiento del plazo pactado, por el cumplimiento de una condición fijada en el acuerdo o porque el usufructuario vende su derecho al nudo propietario. Si hay varios usufructuarios, hay que esperar a que se extinga el derecho de todos.
Antes de firmar, ojo a esto
Antes de formalizar la operación ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad, es fundamental revisar las condiciones del contrato, especialmente el reparto de gastos de comunidad, derramas y seguros.
También se recomienda valorar alternativas, como la hipoteca inversa o la renta vitalicia, y contar con asesoramiento jurídico independiente.